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商铺策划案例——测试

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发表于 2015-12-29 10:25:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
本项目的经营业态定位——高档品牌家居装饰商业区
本项目位于当涂县新的规划中心——姑孰路的中间地段,从八六医院西门到玉带河,直面机械厂。从地理位置这一角度来看,目前此地段繁华程度不够,而且一期已建成商铺还未形成市场规模。因此针对该项目进行细致准确的市场定位——高档品牌家居装饰材料商业区。并针对商铺的经营主题和商铺未来的经营前景进行细致和适当的宣传,从而促进和带动商铺更好、更有利的销售。
(一)项目定位的SWOT分析
项目优势:
1) 区位:本项目位于当涂未来的城市商业中心,南北贯通,交通便捷。
2) 规划:是目前当涂县域内,唯一的高档品牌家居装饰市场,并能够形成很强的市场聚集效应;在新旧的消费观念转换上,本项目更倍受现代消费者的关注。
3) 硬件:项目所在的姑孰路宽度将达25米,完全超出家居装饰业必备硬件要求的20米。
4) 理念:营造出与当涂县原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念。
5) 人气:本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者,这些利于未来市场的蓬勃发展
项目劣势:
1) 项目在当涂县域内及周边城镇的影响力不够,没有形成一种感召力。稍有了解的大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够,对商铺未来的价值很迷茫,多数都抱着持币观望的心理。
2) 项目的对面是机械厂,对专营市场的形成起了一定的冲淡作用。
3) 对于中低档产品的商户来说,本项目的销售和租赁价格相对老城过高,使这些商户在投资上形成一些困难。
4) 在地理位置上,老城的装饰市场辐射区域占县域的南部大部分,截断了项目市场的部分终端客户。
市场威胁:
1) 马鞍山家居装饰市场对本项目的直接威胁。主要表现在终端产品的档次和市场的规模。
2) 未来规划的家居装饰业,对本项目的潜在威胁,威胁的大小直接取决于定位是否同质化。
3) 现当涂老城的一些有影响力的经营户,对于我们市场的形成具有一定的冲淡影响。
4) 国家宏观政策的调控对相关行业的影响在今后一年也会对本项目造成一定的不利因素。
(二)定位的优势
a、可以使客户规避市场风险,坚定投资信心,增加销售热度。因为这样定位,可以减少与直接竞争对手的接触面。通过市场调查分析,我们发现在周边的群楼商铺,都以满足消费者的日常生活需求为突破口。如果本项目商铺雷同于它们,必将增加市场压力,加剧市场竞争,在这方面,本项目明显处于不利地位;
b、有深厚的市场容量:我们的这个定位就目前情况,当涂的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展,并且本项目周边在建或在售的楼盘较多,这些楼盘入伙后对家居装饰的需求量较大;
c、目前在该区域集中的家居装饰材料区(城)相对较少,且高档品牌家居装饰区更少,因此本项目有着很大的发展空间;
d、项目现在虽人气不旺,但交通条件十分理想,且商铺前面步行道空间较大,满足发展家居装饰业的硬件需要;
e、为以后在区域市场上发展树立一个品牌效应,避免了定位的同质化;
f、良好的市场操作性:我们这一定位,是基于详细的市场调查和商战实例整合出来的,有良好的前瞻性。同时,我们在定位的过程中,逐渐赋予和加深了它所包容的内涵,并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。
(三)目标客户群的定位
根据市场调查,初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。
A、隐性客户群:被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户,主要表现为转换行业的商户。
B、显性客户群:可分为投资者和经营者
a、投资者:
1、本区域的商铺投资者;
2、看好本区域家居装饰业发展前景的其他地区的投资者;
b、经营者:
1、经营知名家居装饰品牌的加盟者或连锁店;
2、一些准备设立办事处的装饰公司;
3、本区域的高档品牌装饰经营者;
4、看好本区域家居装饰材料业发展前景的其他地区经营者;
二 本项目商铺的销售方案
针对这个租金定价,对于我们这个项目,以租代售这种销售方式在租赁套数上应有限制,若全部以这种方式销售,则回笼资金才达404.38万元(租赁合同以一年为期限)。
(二)直接销售。(主要是针对投资户的销售方式,打消其投资回报的顾虑)
(三)销售方式组合分析。
一次性付款和按揭对于发展商回笼资金来说是一样的,而对于分期付款方式,因工程进度不同而有异,故只以第一期款额计算资金回笼
(四)投资回报分析。
(五)、具体的招租方式
不管是以租代售还是为投资户进行招商,开发商都必须积极的吸引经营户进驻商铺,针对商铺市场的初步定位——高档品牌家居装饰区,因此建议采取一些主动出击的招商方式,可以更好的吸引经营户。具体操作如下:
三 营销推广策略
根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点,我们在有效控制广告宣传费用的同时,将采用针对性的宣传策略,加大广告宣传力度,使整个项目的宣传策略与销售策略紧密配合,从而达到热销和旺销的效果。
(一)推广主题
基于前面的分析及本项目的定位,并结合目前商业物业市场的实际情况,在项目的推广宣传时,主要围绕 下面几个方面进行:
(二) 项目形象包装
1、主题广告语:
建议以“建造美丽家园——香樟苑高档品牌家居装饰区”为主题,进行广告诉求;
2、项目导视系统
建议本项目的导视系统表现手法采用多样化,更能充分的将本项目的形象及主题表现出来,因此可以在面向提署路的0#楼上悬挂条幅,并在205国道、南寺路 、东大街、振兴路和提署路等客流量较多的地方设立导视牌;
3、现场包装
“今日寸金买土,明日寸土寸金
(三)“造势”策略
根据调查,因为本项目是新型项目,对消费者的心理影响不是很大,为了改变这种现象,我们策划出两个方案,可以更好的配合前面的宣
我们的优越是:
行走人生路:临火车站、汽车站,便捷交通驰往便利生活
自然全接触:城市中的森林,纯自然生态有氧呼吸
全方位服务:学校、医院、银行、邮政……齐全配套,满足一切生活所需,解决经商者的后顾之忧
现代派建筑:富有人情味的细部设计、亲切迷人的尺度、现代感十足的色彩变化
潜质增值数:高档品牌家居家装中心区域,更合理更规范
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